【いい土地がない人へ】注文住宅の正しい土地探しを４ステップで解説
- 注文住宅の土地探しの方法を知りたい
- いい土地がないんだけど見つかる？
- 誰に相談すればいいか教えてほしい
注文住宅の土地探しを始めたけど、いい条件の土地が見つからなくて、この探し方ででいいのか悩んでいませんか。
スーモなどの土地情報を見てもピンとくるものがなくて、実際に土地を見に行けてない方もいると思います。
正しい土地探しの方法は、
たくさんの土地を見に行って「自分たちが本当に求めている条件は何か」を知り、それに合う土地を探していくことです。
なぜなら、いい条件だけを並べていたら需要のある市区町村では、全部を満たす土地が出てくることが限りなく低いからです。
私が購入した土地も、土地探しを始めた頃は見向きもしなかった場所でしたが、多くの土地を見たことで夫婦の価値観に合う土地だとわかり即決した経緯があります。
そこで今回は、多摩地区のような都心に注文住宅を検討している方に向けて、土地の探し方を4ステップで紹介します。
この方法を真似すれば、ずっと愛着の持てる家づくりができるようになるのでぜひ最後までご覧ください！
土地の資産価値も理想の家も妥協しない家づくり
坪単価170万｜駅徒歩3分・40坪の土地
延床面積30坪｜ウィザースホームで建築
私が人気エリアで「広さ×駅距離」を両立した土地を購入できた理由
私たちが購入したのは、多摩エリアの中でも土地価格が高い人気住宅エリアにある、広さと駅近を両立した土地です。
実際に購入した土地の写真をご覧ください（一部編集しています）。
そして、この土地の主なスペックはこちら。
| 購入した土地のスペック | |
| 土地面積 | 約133㎡（40坪） |
| 駅距離 | 3分 |
| 形状 | 整形地 |
| 方角 | 南 |
| 間口 | 11m |
| 前面の道路幅 | 5m |
| 価格 | 約6,000万 |
土地探しをしている方なら、けっこういい条件が整っていることが分かると思います。
ただ、土地探しを始めたばかりの頃の私たちなら、この土地は買っていませんでした。
実際、ハウスメーカーの担当者から最初に紹介されたときも、希望していた最寄駅ではなかったので、ほとんど興味を持っていませんでした。
それでも現地へ行ってみると、
これ、かなりアリじゃない？
と印象が変わりました。
それまでいろんな土地を見て、夫婦で話し合ったりして（揉めたり）本当に譲りたくない条件が明確になっていたんですよね。
- 私の希望⇨土地の広さ
- 妻の希望⇨駅から近いこと
この土地は両方を満たしている土地だったのです。
希望条件を諦めることも必要になる
この土地を購入する上で、諦めたことは最寄駅です。
正直、この土地の最寄駅は全く候補にありませんでした。むしろ「この駅ならナシ」と最初は見向きもしなかったです。
でも、ここまで土地を見続けてきて薄々気がついていました。
「希望の駅」×「広い土地」×「駅近」を満たす土地なんてない。出てきても予算的に買えないだろう。
だったら、夫婦ともに優先順位1位ではない「最寄駅」にこだわるより、お互いが一番譲れない条件を満たす土地を選ぼう。
そう考えられるようになったことが、人気エリアで「広さ×駅近」を両立した土地を購入できた一番の理由です。
土地探しは婚活と同じ｜たくさん見て「求めている条件」がわかる
土地探しと婚活ってかなり似てると思ってます。
結婚相手って、いろんな人と出会ったり付き合ったりした経験の中で、「自分にはどんな人が合うのか」が少しずつ分かって、たどり着く1つの答えですよね。正解かどうかは置いといてですが（笑）。
土地探しも同じです。
最初から完成図があるわけではなく、完成図のないパズルを作るように、自分たちに合う条件を1つずつ見つけていくものだと思っています。
いろんな土地を見ることで、「駅近は絶対に譲れない」「学区はそれほど重要じゃない」など、自分たちが土地に求める条件や、逆に妥協できる条件が分かってきます。
また、他の人からは敬遠されるスペックでも自分では気にならないこともありますよね。
つまり、土地探しで一番大事なことは、いい土地の条件を知ってただそれを探すことではなく、「自分たち家族にとっていい土地」を知った上で購入することなんです！
土地を検討する過程で、予算を見直したり条件を変えないといけなくなるかもしれません。でもそれでいいんです。
たくさん検討した結果、自分たちにとって大事なことが叶う土地であれば必ず満足できる土地になるからです。
これから、「自分たちに合う土地」を見つける方法を4ステップで解説していきます。この流れを参考にしながら土地を見ていけば、自分たちなりの土地選びの基準が少しずつ見えてくるはずです。
土地探しの方法を4ステップで解説
これから土地探しの具体的な手順をお伝えします。具体的な流れは以下をご覧ください。
1つずつポイントを解説しますが、完全にこの通りに進めなくてもしいし、これが正解だと思わなくて大丈夫です。
やっていくうちに自分に合った土地探しの方法が分かってきますから。この流れをベースにして自分なりに動いてほしいと思います。
ステップ①：自分にとって「いい土地」の条件を知る
「いい土地はどんな土地？」と聞かれても正解はありません。でも、多摩イズムでは資産価値が高い土地と定義しています。
多摩エリアは土地価格が高いので、ローンが高額になりがちです。そのリスクヘッジとして、建物よりも土地を重視して注文住宅を建てることを推奨しています。
とはいえ、一般的にチェックしておくべき項目があるので、まずはご覧いただいて、その後に私が譲れなかったポイントベスト3を解説していきます。
【土地そのもの】形状・方角・高低差を確認する
土地そのものの良し悪しは大まかに以下の要素によって決まります。
1つずつ解説していきますね。
土地の形状は最低でも四角形を選ぶべき
土地の形は整形地（四角形）を選ぶべきです。
なぜなら、家の配置や形を決める自由度が高くどんな家でも建てやすいメリットがあるからです。
資産価値も高いですよ！
一方、変形地と呼ばれるような四角ではなかったり旗竿地と呼ばれる土地は、一見すると広くて安く見えますが実際使える範囲が限られています。
家の自由度や資産性を考えると、整形地から選ぶ方が満足いく家が建つと考えています。
土地の方角はどんなライフスタイルにしたいかで決める
一般的に方角は、家の日当たりに影響し、土地の価格・資産価値に反映されます。
そして、土地がどの方角に向いてるかにより間取りがおおよそ決まることになります。
土地が狭く隣家との距離が近い多摩地区だと、2階リビングや3階建てじゃないと日当たりを確保できないケースもあります。駅近の戸建てでよく見る光景ですね。
ちなみにうちは、南道路なのでプライバシーの確保をどうしようか悩んでいるところです。
日当たりの良さを希望して南側にしたのに通行人の目が気になって、カーテン閉めっぱなしの家にはしたくないので対策します。
高低差はゼロに近い方がいい
高低差とは、前面の道路に対して土地の高低差がどれだけあるかということ。
例：前面道路に対して15cm高低差あり
- 「設計GL＝BM＋150」などと表される。
- GL（グランドレベル）⇨土地の高さ
- BM（ベンチマーク）⇨前面道路の高さを示すための基準（マンホールなど）
上記の例であれば、前面道路に対して15cm高低差があるということです。
理想の高低差は以下のとおりです。
高台が多い聖蹟桜ヶ丘とか高幡不動なんかは、土地柄仕方がない部分はありますけどね。
道路より低い土地は、大雨が降ったときや河川の氾濫時に水が集まりやすく浸水リスクがかなり高まるのでより慎重に検討した方がいいです。
【周辺道路】接道・道路幅・セットバック・私道を確認する
土地と道路の関係性も暮らしやすさと資産性に関係します。
1つずつ見ていきましょう。
接道＝道路に接してる長さ｜広いほどいい
接道とは、土地が道路に対して横幅がどれだけ接しているのかを表すものです。
モデルハウスのように間口が広い家は、日当たりの確保がしやすかったり、家が大きく見えるメリットがあります。
ちなみに、建築基準法では、土地の前に接してる道路の幅が4m以上かつその道路に2m以上接してる土地でないと建物を建ててはいけないとされています。
こんな土地をそもそも提案してくる建築会社や不動産業者はいないので、気にする必要はないです。
道路幅は自宅だけでなく周囲の動線も見ておく
車を所有する人は、自宅周辺の道路幅も見ておきましょう。自宅前の道路だけでなく、車で行き来する動線も見ておくべきだし、通りそうなルートを運転してみてください。
私が土地探しをしていたときに、駅からの立地がいい分譲地があって検討したんですけど、分譲地の道路は広くても、そこに行き着くまでの道が狭すぎてボツになったことがあります。
実際に車で通ると「頑張れば曲がれるけどかなり気を遣う」という感じだったのでやめときました。
セットバックは理解して購入すればアリ
セットバックは自分の土地の一部を道路として使わせるものです。
建築基準法で、「幅4m以上の道路と接していなければならない」とされているので、4m以上ない場合は、4mになるように土地の一部を道路として使わせてねって意味です。
当然、道路になるから花壇とかフェンスを建てることはできません。自分の土地でも自由に使えません。
経験上、「おっ安いぞ」と思う土地はセットバックが必要な土地なことが多いですね。
以下の画像は、セットバックが必要になる土地の図面です。
このようにセットバックが必要になる土地は次の表示がされています。
- 有効面積
- 後退面積
- 42条2項道路
なお、セットバック自体が悪いことではありません。使える面積が少なくなるデメリットを受け入れられるのであれば、相場よりも安い土地はあるかもしれません。
私道は権利関係が複雑で避けたいがやむを得ない場合も多い
私道とは、土地の前に立つ道路が他の所有者になっているものです。反対に公道とは、国や市町村が管理している土地です。
| 比較項目 | 公道 | 私道 |
| 所有者 | 国・県・市区町村 | 1人または複数人の共有 |
| 建設できるか | 自由にできる | 他の権利者の許可が必要 |
| 工事・改修の担当 | 国・県・市区町村 | 私道の権利者 全員 |
このように私道は権利問題があるので、検討するときは仲介業者やハウスメーカーの営業に家を建てられそうか必ず相談してください。
多摩エリアでは私道が多くあるので、選択肢に含めないと土地がないケースもあります。この辺りは妥協ポイントかもしれません。
【家の大きさ】用途地域・建ぺい率・容積率で家の大きさが決まる
住む場所と家の大きさを決めるのに、次の3つは大事な知識です。
特に建ぺい率と容積率は、自分で土地情報を見るときにも使える情報なので詳しく解説します。
建ぺい率は土地にどれだけ1階面積を建ててよいかの指標
建ぺい率とは、上から土地と建物を見たとき(水平投影面積)「土地に対してどれだけ建物を置いていいか」というもの（建築基準法53条）。
厳密には違いますが、1階の面積だと思ってもらうとわかりやすいです。
建ぺい率は％で表されます。
- 建ぺい率40%⇨土地に対して40%までの1階を建てられる
- 建ぺい率50%⇨土地に対して50%までの1階を建てられる
例えば、125㎡の土地で建ぺい率が40%だと、以下の考え方になります。
次に解説する容積率と組み合わせると、どのくらい大きい家が建つかを判断することができます。
容積率はどれだけ延べ床面積（居住空間の広さ）を取れるかの指標
容積率は、その土地に「どのくらい延べ床面積を取ってよいか」という規定です。
イメージとしては、2階建なら1階と2階の合計。3階建てなら1階から3階までの延べ床面積の合計です。
容積率も建ぺい率と同様に%で表されます。
そして、建ぺい率と容積率を組み合わせると、建てられる家の大きさが見えてきます。
以下の表では、ざっくり土地に対してどのくらいの家が建つかを表しています。
| 建ぺい率・容積率と家の大きさの関係 土地面積125㎡の場合 | ||
| 建ぺい率(%)／容積率(%) | 1階の面積の上限 | 延べ床面積の上限 |
| 40/80 | 50㎡ | 100㎡ |
| 50/100 | 62.5㎡ | 125㎡ |
| 60/200 | 75㎡ | 250㎡ |
この表からわかることは、容積率が大きいほど広い家＝延べ床面積を作りやすいということです。つまり、狭い土地でも広い室内を実現することができる。
もう1つ例をご覧ください。
| 土地の大きさ | 建ぺい率(%)／容積率(%) | 延べ床面積の上限 |
| 125㎡ | 40/80 | 100㎡ |
| 80㎡ | 60/200 | 160㎡ |
このように建ぺい率と容積率は、家の大きさを決めることと密接に関わっています。
じゃあ、建ぺい率も容積率も広い方がいいんじゃない？
そう思いますよね。次は、建ぺい率と容積率によってどんな雰囲気の家になるかを見ていきましょう。
用途地域はどんな雰囲気の家に住みたいかを決める指標
用途地域とは、その場所が主にどんな目的で使用するための土地なのかを示すもので、市区町村ごとによって決められています。
すごく簡単にいうと「庭付きの家がほしいか！」だと思ってもらっていいです。
家の大きさや雰囲気をイメージしてもらうために用途地域について図を作りました。
第一種低層地域は、敷地を広く使えるので庭つきの戸建てを想定してる人におすすめの場所ですね。
反面、大きい家を建てるには、広い土地が必要になるので、流通量が少ない&金額も高くなって土地探しが難しくなるケースがあります。
30坪の家が建つ土地を探していたのですが、40/80が多い土地なので125㎡以上が必要でした。でも100㎡ちょっとの土地ばかりで候補に上がらないのも多かったです。
第一種中高層住居専用地域などマンションも建つような場所は、都会的な場所で買い物には困らない印象があります。
デメリットは、狭い土地に家を目一杯建てるので、隣地の距離が近かったり日当たりが確保できず2階リビングになることが多い。この辺り好みが分かれますね。
まとめると、用途地域によって建てられる家の大きさが変わるということです。用途地域は、各自治体のホームページで見ることができます⬇︎
多摩地区に住む私が絶対に譲れなかったポイント3つ
いい土地の条件をいろいろ解説してきましたが、これら全てを満たす土地は存在しません。何かしらデメリットがあるものです。
でも、「あらかじめ優先度を決めて探せ」と言われても全くのゼロから土地探しする人には難しいと思います。
なので、多摩地区で土地を購入した私の優先ポイントをお伝えするので、ご自身の土地探しの参考にしてみてください。
- 〇市に住みたい！
- 30坪の家が建てられる土地の広さであること
- 洪水ハザードのリスクがないこと
〇市に住みたい！
我が家は、多摩地区東部のある市に絞って検討しました。
私は清瀬市出身なのですが、結婚を機にこの市に住みはじめたので思い入れがあります。
住み心地とか街の雰囲気もすごく好き
きっと皆さんもそうですよね？多摩エリアに住みたい！って言う人は多いんじゃないでしょうか。
市内だけでなく駅からの距離もかなり大事にしました。妻はずっと23区のマンションだったので利便性は外せなかったです。15分以内が毎日歩ける時間だと思いました。
でも、駅チカを希望した引き換えに最寄駅を妥協したんです・・・。
- 駅近で大きい土地は予算的に無理だった
- 15分歩けば購入できる土地もあるがハザードエリアになる
- 15分歩いた先の町の雰囲気が好きじゃない
などうまくいかないことが出てきました。
そんなとき、冒頭でご紹介した徒歩3分の土地が出てきて、
徒歩15分で希望の駅よりも、徒歩3分の場所から電車に乗った方が希望の駅に早くつけるよな
こんなことを思って一気に「買う買う！」となりましたね。
30坪の家が建てられる広さの土地であること
私は大きい庭付きの戸建てを建てがほしくて、23区ではなく多摩地区に住んでます。緑があって、程よく都会の場所でのびのび過ごすのが私が夢だったからです。
そして、家は30坪くらいほしいなと考えていました。
30坪って広いの？狭いの？
2023年の住宅支援機構のデータ「フラット35利用者調査」と、東日本レインズの戸建住宅（全体）の区市町村別成約状況のデータを組み合わせてみて調査しました。
| 土地・建物面積 | 全国平均 | 多摩地区平均 |
| 土地の大きさ | 約208㎡ 63坪 | 約115㎡ 35坪 |
| 建物の延床面積 | 約111㎡ 33.6坪 | 約93㎡ 28坪程度 |
つまり、30坪の家は地方だと小さいけど多摩地区では広い方だということですね。
注文住宅を検討する前に素敵な30坪の建売を見たので、これを基準にして家づくりをしました。
詳しくはこの記事をご覧ください。
洪水ハザードのリスクがないこと
私が住んでいる市は、南に多摩川、北に別の河川がある洪水ハザードが多いエリアです。たぶん市内の半分がハザードにかかってます。
そのため、土地の選択肢は最初から限られてしまいました。それでもハザードを避けたのは、売却するときの価格が下がる傾向があるからです。
ずっと市内の土地を見てわかったんですが、相場よりも1,000万くらい安い土地はだいたい多摩川付近のハザードエリアなんですよね。
皆さんも使うであろう、長期優良住宅で75万円もらえる「みらいエコ住宅2026事業」では、3m以上の洪水の浸水が見込まれる区域は対象外となりました。
要は、ハザードリスクが高い場所には住むなってことです。愛着持って建てた家が流されたら一生立ち直れないですから。
ステップ② ：建てたい家から土地の広さを逆算する
建てたい家の大きさから逆算して、土地の大きさを決めていきましょう。
先ほどご説明したように、建ぺい率と容積率によって建てられる家の大きさが変わってくるので、建物のおおよその大きさが決まってないと、無駄に広い土地を買ったり希望の家が建たない土地を探してしまうからです。
「じゃあうちはどのくらいの大きさがいいの？」と疑問だと思うので、説明していきます。
- ハウスメーカーや工務店と相談して決める
- 住みたいエリアの建売を実際に見にいく
- 住宅会社の完成見学会に参加する
ハウスメーカーや工務店と相談して決めるのが定番
家の大きさ決めるには直接家のプロに相談するのが一番早いです。
注文住宅を建てたいなら、理想の間取りや導入したい設備があるのではないでしょうか。
- 大きい吹き抜けを作りたい
- リビングは20帖ほしい
- スキップフロアを作りたい
実は、このような要望を叶えようとすると、広い敷地が必要になる場合があるんですね。
例えば、私の場合スキップフロアをやりたくて、スキップフロアに強いアイ工務店を検討していました。
スキップフロアは、中2階を作ることで狭い土地でも、縦に広く使える仕組みです。
しかし、3回くらい間取りを作成してもらったのですが、スキップフロアを要望しても一度も間取りに反映してもらえなかったんです。
なぜ要望を聞いてくれないんだろう
ずっと不思議というか、不信感があったので聞いてみました。すると、「北側斜線と道路車線という法律に引っかかるのでできない」と言われました。
どうやらスキップフロアを実現するためには、隣家と離れた位置に家を建てなくてはならなくて、家が密集した都心では難しいとのことでした。
このように、間取りによって必要な土地の大きさが変わることがあるので、事前に住宅会社に相談してどのような土地を探すべきか事前に確認しておくべきです。
でも、まだ建築会社を決めてなかったり他の会社を見ておきたい人方は、「多摩地区で建てるおすすめのハウスメーカー」という記事が参考になるので、併せてご覧くださいね。
住みたいエリアの建売を実際に見にいくとイメージが湧きやすい
他のメディアでは言われてないですが、おすすめなのは建売を見に行くことです。
実物の家を見ることで、家の大きさ、土地の大きさをリアルに体験できるし、その大きさよりもっと大きいのが必要なのか、同じサイズでいいか基準ができるようになります。
私は、土地探しの初期に結構やりました。
YouTubeとかインスタで紹介してる家って、土地と家が広すぎて全然参考にならない・・・
なので街歩きも兼ねて、見に行ってきましたよ。
上記の家は、土地の広さが約125㎡で延床面積98㎡ですが、このくらいの家がほしいと思ってたんですが思ってたより小ぶりでした。ほしい家はもう少し広くないとなわかったんです。
このように、自分の中で大きさのアリなしが分かっていると土地探しがスムーズになるのでぜひやってみてください。
住宅会社の完成見学会に参加する
ハウスメーカーや工務店では、定期的にその会社で建てた施主の家を訪問できる完成見学会を実際しています。
私も検討していたウィザースホームの見学会に参加しました。
完成見学会に参加して良かったことは、
- 家の大きさを体感できる
- どんな設備を入れてるかを知ることができる
- 住宅会社のセンスがわかる
家のサイズを知れることもそうですが、「展示場では分からない住宅会社のセンス」を感じることができました。
私は、参加して「やっぱりウィザースホームで建てたい！」と決心がつきましたね。
ステップ③：建てたい場所の土地相場を把握する
建てたい大きさの家がわかったら、次は「その土地はいくらで買えるのか」を把握していきましょう。
調べた方は以下の3つがあります。簡単なものからまず紹介していきます。
- 【簡単】坪単価を参考にする
- 【おすすめ】ネットで調べた土地を見にいく
- 【確実】不動産会社に取引された価格を調べてもらう
【簡単】その地区の坪単価を参考にする
ざっくり土地相場を知るには、市内の坪単価を知っておくといいです。坪単価とは、土地価格を1坪単位にしたときの金額のことです。
例えば、1坪150万が相場のエリアだとして、30坪（約100㎡）の土地価格は、
30坪×150万＝4500万
になります。
この坪単価はよく以下の3つが使われます。
| 坪単価の指標 | 価格の意味 |
| 公示地価 | 通常の市場で取引されたときの価格（国） |
| 基準地価 | 通常の市場で取引されたときの価格（都道府県） |
| 路線価 | 相続税・贈与税を決めるための価格（公示地価の80%くらい） |
公示地価は、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の正常な価格を判定し、3月ごろ公表するものです。
この公示地価か結構参考になると思っていて、私が購入した土地は公示地価から大きく外れていません。ただし、駅距離や方角、土地の形状などによって変わるので参考程度に見ていくといいでしょう。
なお、国土交通省のデータは複雑なので、すぐに自分が検討しているエリアの地価がわかるように、「多摩エリアの公示地価」の記事を作成しました。こちらをご覧ください。
【おすすめ】ネットで調べた土地を見にいく
私が一番おすすめしてるのは、ネットに出てる土地情報を調べて実際にその土地を見にいくことです。
自分で見つけた土地を見に行くことは、その金額で売られている理由やSNSには出てこない正しい情報が手に入ります。
この経験が自分たちにとって本当に必要な条件を知ることに繋がるんですよね。
なお、ネットで土地探しをするときのおすすめサイトがあるのでこちらをご覧ください。
【確実】不動産会社に実勢価格を調べてもらう
一番確実ですがハードルの高い方法として、実際に売れた価格を調査してもらうのがあります。
公示地価もネットで調べる方法も、実際に市場で取引された価格と異なります。リアルな相場を知りたい人は実勢価格を不動産会社に調べてもらうといいです。
掲載された金額から値引きしてもらうことが多いです！
しかしこの方法は、信頼できる不動産会社を見つけることがハードルになります。実勢価格を調べてくれたり、本気で対応してくれる会社って少ないんですよね。
まだ仲介してくれる会社を見つけてなかったり、新たに不動産に相談したいという方は、「タウンライフ家づくり すまいリクエスト」というサービスがおすすめ。
希望の土地情報を持っている不動産会社を紹介してくれるので、効率よく土地探しができるようになります。詳しくは公式サイトをご覧ください。
ステップ④：土地探しは誰とする？結論：全て使い尽くせ！
土地の探し方、最後のトピックは「誰と一緒に土地を探すか」という話です。
結論からいうと、できる限りいろんな方法で探してください。多摩地区の土地は近年需要が高まっていて、希望条件に合う土地はかなり少ないからです。
いろんな手を使ってくまなく探せ！
土地探しの方法は大きく分けて、以下の3つがあります。
この3つの方法をどう使い分けるのかについて実体験に基づき説明していきます。
ハウスメーカーの担当者にはあまり期待できないのが本音
家づくりでずっとお世話になるのがハウスメーカーの営業さんです。もちろん土地探しも手伝ってくれます。
でも、過度な期待を持たない方がいいと思ってます。営業さんって家づくりが仕事なので土地探しのプロじゃないんですよね。
ネットではこんな口コミを見かけました。
- レスポンスが遅い・してくれない
- 仮契約した後は探してくれない（本気度が下がった）
- 市内の土地に詳しくないと感じる
など不満の声もあるようです。
でも、正直しょうがないですね。土地探しを頼むより土地情報を渡してプランを作成してもらうほうがいい仕事してくれます。
あと、住宅会社からメーカー提携の不動産仲介を紹介してもらえることもあります。
私も紹介をしてもらいました。信頼できそうな担当者だったのと仲介手数料が3%から2%に割引してくれるとのことだったので、お願いしました。
私が使ったおすすめの不動産サイト4つ
いろんな方法で土地探しをしましたが、9割くらいはネットに掲載されているのではないかと感じています。
不動産屋に行って紹介された土地は、ネットで見たことがあるものばかりだったからです。つまり、ほぼ全ての土地はネット上にあるということです。
私が使い倒したおすすめの不動産サイトです
この4つを使っておけば、住みたい町の土地情報はほぼ全て網羅できます。
1つしか見る時間という方には複数のサイトをまとめてるニフティ不動産がおすすめです。
見るだけで満足せず実際に見にいって感じることが大切ですよ。
地元の不動産屋に行って未公開の土地情報をゲットする
不動産屋に行くのはハウスメーカーの担当者に相談して、自力で探して、なお見つからないときの最終手段です。
目的はただ1つ未公開の土地情報をもらうこと。でも正直もらえる確率は低いです。
私は4社の不動産会社に行きましたが、未公開の土地を探してくれたのは「藤和ハウス」の1社だけでした。他の3社はまーあ酷かった笑
- 大手T社⇨訪問後二度と連絡なし
- 地元D社⇨朝から夕方まで拘束。昼ごはん休憩もなし。
- 大手S社⇨門前払い
これから不動産屋を探す方は「タウンライフのすまいリクエスト」を使うのがおすすめです。
未公開土地を教えてくれる不動産屋を紹介してくれるので、私みたいにいろんな不動産屋を回る必要がなくなって超便利だからです。
気になる方は、以下にリンクを貼っておくのでチェックしておきましょう。
4ステップのまとめ｜土地探しのコツは「たくさんの土地を見に行くこと」
土地探しの流れを4ステップで解説してきました。もう一度おさらいしましょう。
繰り返しになりますが、土地探しで最も大切なのは「いかに自分の目で物件を選び足を運んだか」です。
そう思うのは私たち夫婦が選んだ土地は、土地探しをし始めたときに出会っても選ばなかったからです。いろんな経験を積んで夫婦2人の理想を叶えた土地になりました。
つまり、自分たちの基準で選んだ「良さそうな土地」を実際に見に行くことで、本当に必要な条件がわかるようになっていきます。
もちろんいっぱい妥協したこともたくさんあります。
- 希望の駅から2駅離れた
- スーパーや商業施設の充実度を下げた
- 学区の優先度を落とした
でも、私の要望「30坪の家が建てれられること」妻の要望「駅から近いこと」の両方を満たす土地という意味では100点です。
いろんな土地を見たからたどり着いた答え。
皆さんも土地探しは、ネット上で見えるスペックだけで判断せずに実際に足を運んでみてください。
そして建築会社とその土地で自分たちが叶えたいことが実現できるかアドバイスをもらうことで、どんな土地が必要になるかわかっていきます。
「いい土地が見つからない」ときに私が実践した3つの対策
どんなに調べてもいい土地が出てこない・・・。いろんな条件を妥協してるのに。
私もこんな経験をしたのでめっちゃわかります。でも本当に出てこないときってあるんですよね。
そんなとき私が実際に取った行動を3つご紹介します。
更地だけでなく「古家付き土地」も検討する
土地がなかなか見つからないときは、更地だけでなく古家付き土地まで検索範囲を広げて探しました。
土地を探してるときに、更地じゃなくて家が建ってるのが検索のページに載っていることありません？あれのことです。
「古家あり」「現況渡し」「現況引渡し」などと記載されている土地は、建物が残っているぶん買い手がつきにくく、周辺相場より安く売り出されていることがあるので狙い目です。
値引きしない代わりに、売主側が解体費を負担して更地で引き渡してくれるケースもあるとか。
ただし、古家付き土地は「安いからお得」とは限りません。
私も古家付きで、駅からの距離・土地の広さともに条件がよく、価格も周辺相場より安い土地を見つけたことがあります。
「これはいけるかも」と思って現地まで見に行き、登記簿も取得して確認しました。
ところが、売主側の仲介会社に問い合わせると、その土地は再建築不可とのことでした。
ちゃんと載せてくれ！
このように古家付きは訳ありなことも多いので、必ずご自身の担当者に確認してみてください。
中古戸建てはライバルが少ないが売ってくれないケースも多い
もう1つは、中古戸建てを購入して、建物を解体して新築する方法です。
この方法は実践してる人が少ないため結構穴場だと思います。私も土地探しの終盤の頃は、土地だけでなく中古戸建ても同時に探してましたよ。
「裏技じゃないか！」って思うかもしれませんが、現実はそう甘くないのが事実です。
中古物件は「住んでもらいたい」と思ってに売り出されているケースが多いので、解体して建て替える目的だとそもそも売ってくれないこともあります。
その家に思い出があるからそうだよね
また、街並みそのものに価値を持たせているブランド系の分譲地（ファインコートやプラウドシーズン）では、1棟だけ解体して全く違う家を建てようとするならば門前払いを喰らうケースがあります。
実際、私も立地が良かったのでプラウドシーズンの中古を購入しようとしたことがあります。
売主へ新築のために購入して良いかを確認したのですが、ずっと「担当者が不在」といった回答が続き、結局話が進みませんでした。（担当者不在は、不動産業界では売りませんの意思表示だそう。）
このように中古戸建ては購入のハードルが高いので、あくまでも売主がOKを出すならと大きな期待は持たない方がいいですね。
不動産会社に未公開物件を紹介してもらう
定番ですが効果抜群なのが、未公開物件を紹介してもらうことです。
ライバルがまだ知らない情報を先に手に入れるから、いい物件を一番手で申し込みができる可能性があるってことです。
未公開物件の定義ですが、まだ市場に出ていないその業者だけが持ってる土地のことをここでは指します。
未公開物件の土地情報をもらえるかは、その会社との信頼関係があるかで決まります。
いきなり不動産屋に行って、
未公開の土地情報教えてください！
なんて言っても教えてくれないんですよね。
- 希望の土地があったらうちで契約してくれるか
- どのくらい本気で探してるのか
など見てきます。「うちで契約してくれそう」と思うから、門外不出の土地情報を持ってきてもらえるんです。
つまり、未公開の土地を教えてもらえるかは業者次第だってこと。私も4社行って本当の未公開は1社だけでしたからね。
でも「タウンライフのすまいリクエスト」というサービスを使えば誰でも未公開の土地情報をもらえる可能性があるんです。
未公開の土地情報をぜひ知りたいという方は、ぜひこのサービスを使っていい土地を見つけて欲しいなと思います。以下のリンクからどうぞ。
土地購入の流れ｜申し込みから決済まで
土地の探し方はわかったけど、そのあとは何をするの？
買いたい土地を見つけられたあとは、以下のように進んでいきます。
- 買い付け申込書を提出する
- 重要事項説明を受け契約書にハンコを押す
実際の写真をお見せしながら解説しますね。
買付申し込みはスピードが勝負。いい土地が出たらすぐ買え！
いい土地を購入できるかは、希望条件の土地が出てきたときにいかに早く決断し申し込みできるかで決まります。
なぜなら、「どうしよう」って考えている間に他の人に取られてしまうからです。
私も他の人に先を越された経験があります・・・
しばらく立ち直れなかった
多摩地区は近年需要が高まって土地を購入しづらくなっています。東京都財務局の地価公示のデータをご覧ください。
このように需要が高いということは、狙っているライバルも多いということです。
土地を購入するときは、買付申し込み書を提出します。「この条件でこの土地を購入したい」という意思表示なのですが、基本的には買付申込書を提出した順で交渉権を得ます。
以下の画像は実際に提出した申込書です。
いい土地があった。「じゃあ、この買付書を早く提出しましょう」って言われても、実際なかなか勇気が出ないと思います。
数千万する買い物を即決できる人はほぼいないでしょう。
だからこそ、事前に「いい土地」の条件をしっかり決めておいて、出てきたら速攻で買う！これが大事なんですね。
序盤で解説した土地探しの方法と、いい土地を見つけたときの動きをまとめると、以下の流れになります。
未公開情報も探していく
これが土地探しの完璧なプランです。
契約日は条件の最終確認を行う
買付申し込みを出し、売主がその条件を承諾したら、次はいよいよ売買契約です。
契約日は、売主・買主双方の都合を調整して決めますが、売主が早めの契約を希望している場合は、申し込みからすぐに契約となることがあります。私は年末だったこともあり、1週間後でした。
契約当日は、重要事項説明といって土地の状態や法令的な内容の説明を受けます。
具体的な一例は以下のとおりです。
- 用途地域や建ぺい率・容積率などの法令制限
- 接道や私道に関する事項
- インフラの状況
- 契約解除に関する条件
- その他、購入するうえで重要な注意点
これらの内容を確認したうえで、売買契約書に署名・押印して契約成立となります。下の写真が契約した後の実物です。
ここで大事なのは、契約日は単にサインをする日ではなく、土地の条件を最終確認する日でもあるということです。少しでも分からない点があれば、その場で流さずに必ず確認しておきましょう。
もし止めるのであればここが最後です。印鑑ついたら引き返すことはできません。
契約が終わったら、次は決済・引渡しの日程調整に進みます。決済の流れや当日の雰囲気は、今後別の記事でご紹介する予定です。
まとめ：注文住宅の土地探しは自分で動いて見つけよう！
今回は「注文住宅の土地をどうやって探せばいいのか」について解説してきました。
結論からいうと、「いかに自分の目で物件を選び足を運ぶか」が大事です。いい土地は人それぞれ違うので、自分たちにとっていい土地は何かを知る必要があります。
いい土地を見つけるための方法として以下の4ステップを紹介しました。
いろんな土地を見に行くことで、本当に外せない条件がわかってくるので、後悔しない家づくりにつながります。
また、最初に希望していた条件から変わったり妥協することになっても全然悪いことではありません。たくさんの土地を見て比較した結果、導き出した答えだからです。
この記事から納得いく土地が見つかると嬉しいです！
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